Строим дом. Четыре варианта строительства дома

Владислав Копица,

генеральный директор проекта openVillage

Поскольку строительством загородных домов я занимаюсь уже более 10 лет, и за это времяпод моим руководством было построеносвыше300 домов, мой круг общения только из потенциальных заказчиков, по приблизительным подсчетам, расширился до 10 тыс. человек. Это те люди, которые задумывались или мечтали о строительстве своего загородного дома и приходили ко мне за советом. Многие из них осуществили свою мечту, многие по разным причинам отложили строительство. Но, нет-нет, да и раздается звонок от человека, разговор с которым состоялся год, два… пять лет назад. Чаще всего начинается он с того, что человек построил себе дом в другой компании,которая, как ему показалось, предложила более гуманные цены при сохранении высокого качества. Но по прошествии времениу человека в его новом доме возникают проблемы, решать которые становится некому по причине того, что-либо строительная компания развалилась, либо гарантийный срок вышел. В таких разговорах я часто слышу фразу: «Вот если бы вы тогда рассказали мне подробнее, на что обращать внимание при анализе сметы, я бы задумался».

Итак, восполняю пробелы. Рассказ о том, на что обращать внимание при сопоставлении смет разных строительных компаний я поведу на примере одной семьи, о которой можно сказать следующее: это одни из тех, кто хотел сэкономить, но не знал,на чем именно.Спешу заметить – все нижеизложенное с данной семьей согласовано.

В начале 2010 года ко мне обратилась семейная пара по вопросу строительства дома. После двухчасового общения и определения того, что хочет каждый из супругов, мы выбрали один из наиболее популярных проектов, который,во-первых, пользуется большим спросом у потенциальных покупателей, во-вторых, присутствует в арсенале каждой строительной компании. Остановив свой выбор на проекте «Сказка», ребята попросили просчитать стоимость дома. Так как за время обсуждения была достигнута полная ясность относительно требований, которые они предъявляют к будущему дому, просчитать стоимость не составило труда.  На тот момент стоимость дома в комплектации, которую я считал идеальной для этой пары, составляла 2 250 000 руб. Так как данный проект, как я уже упоминал, есть на сайтах других компаний, будущие обладатели дома решили провести сравнительный анализ. Замечу, это очень правильное решение. Через неделю у них на руках было шесть смет: 1 650 000 руб., 1 800 000 руб., 1 995 000 руб., 2 059 000руб., 2 250 000 руб., 2 500 000 руб. Как видно, разброс цен получился весьма существенным,и это сильно смутило ребят, посеяв в их головах зерно недоверия ко мне. Потом они объяснили: «Нам показалось, что ты из тех, кто строит хорошо, но дорого».

Я пропущу историю о том, как представители разных компаний мотивировали цены на свои услуги, остановлюсь лишь на объяснении руководителя той компании, которая предоставила минимальные расценки: «Я являюсь собственником, директором, прорабом в одном лице. Така как компания у меня небольшая, то и издержки минимальны.Кроме того, запросы на разработку не московские, а кировские работяги – неизбалованные. То есть я могу строить дешевле, а качество предложить лучше, поскольку сам всё контролирую.

Этот комментарий, собственно,и убедил моих потенциальных заказчиков в том, что остальные компании просто хотят больше денег, по сути, за один и тот же товар. Решение было принято, деньги проплачены, договор подписан. Летом 2010 года строительствобыло завершено. На участке стоял дом из оцилиндрованного бревна, состоящий из фундамента, стен и кровли.Заказчики в восторге: «Дом построили, деньги сэкономили, дядька попался толковый и все свои обязательства выполнил». Под этим впечатлением предложилиему продолжить работу и выполнить комплекс отделочных работ (окна, двери, полы, электричество, отопление, покраска и прочее). Строитель согласился, цены обсудили, объемы работ тоже, работа закипела. Заказчик определил цель: НОВЫЙ ГОД В НОВОМ ДОМЕ!

И вот наступила зима. В декабре, как и было обещано, закончены все работы по дому. Дом получился что надо, все счастливы и довольны!Правда брёвна потрескались, но, как объяснили строители, ничего страшного в этом нет, идет естественный процесс усушки и растрескивания.

На дворе 30 декабря, скоро Новый год, ждем гостей. Гости приехали,не нарадуются – Новый год в загородном деревянном доме – СКАЗКА! Праздники закончились, гости разъезжаются в прекрасном настроении. Единственный вопрос, который их смутил – должны ли бревна, из которых собраны стены дома, ТАК сильно растрескиваться, да еще ТАК громко? А все остальное – супер!

Прошли зима, весна, лето, осень.Снова наступила зима. Снова Новый год и те же гости. Только на этот раз им показалось, что потолки стали низковатые, двери плохо открываются, а в бильярд, который стоит на втором этаже, играть стало невозможно, т.к. шары скатываются в одну сторону, полы холодные, в спину дует…

В январе 2012-го растерянные обладатели загородного дома стали звонить строителю с просьбой подъехать взглянуть на его творение. После пятого напоминания, в марте, он все-таки согласился приехать. Разговор сразу не заладился. После оглашения всего списка претензий (низкие потолки, холодные полы, сквозняки, не открывающиеся окна и двери, большие трещины в бревнах и щели между ними) ответ был такой: «Что просили, то и получили, в договоре все было указано и мной с вами подписано. Гарантийный срок закончился, поэтому если хотите все исправить платите деньги, я буду работать». По завершению разговора на повышенных тонах и отъезда строителя кто-то из ребят вспомнил обо мне и предложил пригласить меня для консультации.

Для начала,я посоветовал обратиться к специалистам, которые с помощью специального оборудования установят источники поступления в дом холодного воздуха и определят основные очаги теплопотерь. С результатами этих исследований ребята ждали меня в апреле. Налицо было много проблем и мне стало интересно разобраться в причинах их возникновения. Мы начали разговор с самого начала, т.е. с того момента как началась стройка. В первый день мы проговорили около шести часов.Затем было несколько выездов моих специалистов для детального изучения дома с частичной разборкой полов и потолков, необходимых для анализа «скрытых» работ, после чего я почувствовал себя врачом, который должен сказать пациенту о его тяжелой болезни.

Результаты работы специалистов компании и мой собственный анализ я изложил в виде таблицы 1.Так уважаемому читателю будет проще понять, ПОЧЕМУ МОЯ СМЕТА ОТЛИЧАЛАСЬ НА 600 000 руб. ОТ САМОЙ МИНИМАЛЬНОЙ, РЕАЛИЗОВАННОЙ ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ, И К ЧЕМУ ПРИВЕЛА ЭКОНОМИЯ.

Таблица 1

  Как было сделано К чему привело В чем ошибка Что предлагал я
Фундамент 

Рис. 1а

 

Рис. 1б

а)Ленточный шириной 250 мм, разно-уровневый (от 600 до 1000 мм), без дренажа;3 горизонтальных уровня арматуры только на участке высотой 1000 мм, на всех остальных – 2 горизонтальных уровня арматуры Выдавливание грунтом фундамента со стороны более короткой части 600 мм, что привело к наклону дома на 35 мм, перекос дверных и оконных проемов Неоднородность конструкции и высоты фундамента б)Ленточно-свайный, шириной 300 мм, по всему периметру высотой 1000 мм. 3 горизонтальныхуровня арматуры,сваи диаметром 250 мм, глубиной 1600 мм;
Стоимость 250 000 руб. 450 000 руб.
Стеновой комплект 

Рис. 2

Проектная высота стены 1-го этажа – 2700 мм, 2-го – 1500 мм (до ската крыши).Кубатура используемого бревна 80 м3 Фактическая (после усадки) высота стены 1-го этажа – 2500 мм, 2-го – 1380 мм (до ската крыши) и, как следствие, низкие потолки Введение в заблуждение заказчика,ввиду отсутствия у него знаний об усадке деревянного дома с целью занижения сметы Проектная высота стены 1-го этажа — 3100 мм, 2-го-1755 мм (до ската крыши).Кубатура используемого бревна 90 м3
Отверстия под нагели НЕ перпендикулярны оси бревна «Зависание» бревен и появление щелей между ними после усушки Нарушение технологии строительства Соблюдение всех правил и норм
Стоимость 835 000 руб. 1 035 000 руб.
Кровля 

Рис. 3

Брус 50х200 мм естественной влажности. Непроклеенные специальным скотчем гидро- и пароизоляция Усыхание стропил, и, как следствие, недопустимые теплопотери через кровлю Нарушение технологии строительства с целью занижения сметы Сухой брус 50х200 мм.Утепление кровли в 4 слоя (с соблюдением особых технологий)
Стоимость 400 000 руб. 470 000 руб.
Прочее Отсутствие по факту некоторых элементов конструкции, использование низкокачественных материалов Пониженная прочность дома и перекрытий. Занижение сметы Использование качественных материалов и выполнение всех необходимых элементов конструкции дома
Стоимость 195 000 руб. 295 000 руб.
Общая стоимость 1 680 000 руб. 2 250 000 руб.
Рисунок 1
Рисунок 1
Рисунок 2
Рисунок 2
Рисунок 3
Рисунок 3

На этом анализ первого этапа строительства окончен. Как видно из таблицы, экономия 570 000 руб. явно не в пользу заказчика, запросы по прибыли данного строителя превосходили запросы московской компании, а вот качество работ не соответствовало заявленному.

Второй этап строительства, а именно комплекс отделочных работ, является не менее важным, чем этап сборки дома и требует еще более квалифицированной рабочей силы. Анализ ятакже приведу в форме таблицы 2, но уже без указания стоимости работ.

Таблица 2

Нарушение К чему привело
Фасад Сверхэкономичный вариант монтажаотмостки Отмостка лопнула в нескольких местах, отвалился облицовочный камень
Покраска дома без предварительной шлифовки Через 2 года дом требовал перекраски, т.к. покрылся пятнами
Монтаж водосточной системы с нарушением технологии Протекание водосточной системы. Ускоренное разрушение водой некачественно выполненной отмостки
Подшив карнизов с нарушением технологии Два верхних бревна вывернуло наружу
Внутренняя отделка Утепление полов с нарушением технологии Попадание холодного воздуха через перекрытия 1-го этажа.Холодный пол
Сверление балок перекрытия 1-го и 2-го этажа для скрытой прокладки коммуникаций Ослабление перекрытий и вибрация пола при ходьбе
Слабое утепление полов второго этажа Пониженная шумоизоляция
Монтаж окон и наличников с нарушением технологии Сквозняки
Монтаж электрики и отопления на низком уровне и по устаревшим технологиям Последствия на данном этапе не выявлены
Проектирование и ввод в эксплуатацию Неправильно произведен расчет компенсационного зазора Зависание бревен на оконных и дверных проемах.Щели, перекос дверных и оконных проемов. Повышенные теплопотери
Быстрый ввод дома в эксплуатацию (резкий переход с низкой температуры внутри дома на более высокую, комфортную для проживания) Быстрое, сильное растрескивание брёвен, нарушение внешнего вида

Вот те основные ошибки и их последствия, с которыми столкнулась данная семейная пара. После обсуждения вариантов «реанимации» было принято решение о продаже дома, т.к. отношение к нему было уже совсем не то, что в начале и сразу по завершении строительства.

На дворе февраль 2015 года. У данной семейной пары уже двое детей, новый земельный участок с новым домом, гаражом и баней. Они наслаждаются загородной жизнью без опаски за будущее, т.к. извлекли полезный урок и сделали ставку не на минимальную цену, а на выбор достойного специалиста. Как говорится, нет худа без добра.

В качестве подведения итога данной статьи хочу сказать следующее: «Не существует единственного правильного решения в вопросе строительства загородного дома». Решений всегда несколько. Я вижу четыре:

  1. Найти высококвалифицированного специалиста-посредника, которому будет поручено решать все технические вопросы, связанные со строительством;
  2. Найти строительную компанию с высоким уровнем профессионализма, культурой производства и правильным(хозяйским) отношением к делу;
  3. Объединить первый и второй варианты ;
  4. Всю ответственность взять на себя и построить дом самостоятельно.Для этого, правда,придется перелопатить горы информации, посетить десятки семинаров, набить много шишек и т.д. и т.п.

Выбор решения за Вами. Все будет зависеть от того, сколько своего личного времени вы готовы уделить данному мероприятию, и как Вы понимаете фразу: КАЖДЫЙ ДОЛЖЕН ЗАНИМАТЬСЯ СВОИМ ДЕЛОМ!






добавление комментария